Achat immobilier et garantie des vices cachés
Comme pour toute vente, l’acquéreur d’un bien immobilier est protégé contre la découverte après l’achat, d’éventuels défauts qu’une inspection minutieuse n’aurait pas permis de mettre en évidence.
Apporter la preuve du vice, de son antériorité et de son caractère caché
L'existence du vice :
Le vice caché ne peut se limiter à un simple défaut d’agrément. Il doit rendre l’immeuble impropre à son usage ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur aurait été conduit à renoncer à l’acquisition ou, à tout le moins, à en négocier le prix à la baisse s’il en avait eu connaissance. Exemples :
- Infiltrations d’eau dans une pièce,
- mur qui se lézarde,
- système d’évacuation ne satisfaisant pas aux normes,
- charpente dégradée…
Le caractère antérieur et caché du vice :
Constater le défaut ne suffit cependant pas. Pour pouvoir faire jouer la garantie des vices cachés, il faut prouver que le vice existait avant la transaction, mais qu’il n’était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé.
Contre-exemples :
- Si le vendeur vous a informé de l’existence du vice, aucun recours n’est possible à son encontre.
- C’est également le cas pour tous les points concernés par un diagnostic.
Afin de prouver l’existence du vice caché, on peut appuyer la demande sur des attestations ou sur des devis de réparation. Pour augmenter vos chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise. La liste des experts agréés est disponible au tribunal le plus proche de votre domicile.
Le saviez-vous ?
La garantie des vices cachés est fondée sur l’article 1641 du code civil, selon lequel :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
S’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du défaut au moment de la transaction, vous pouvez également obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (article 1645 du Code civil).
La garantie pour vice caché ne peut être mise en œuvre que pendant deux ans après la découverte du défaut, conformément à l’article 1648 du Code civil.
Agir contre le vendeur en précisant la demande
Après avoir vérifié le bien-fondé de la demande et le non-dépassement du délai de recours avec un avocat, on commence par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réaction de sa part,et avec l'assistance obligatoire d'un avocat, il faudra saisir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le logement.
Une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités se présentent :
- demander qu'il soit remédié aux dommages,
- accepter de conserver le logement mais demander de se faire rembourser une partie du prix (déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge).
- demander l'annulation de la vente et se faire rembourser le prix ainsi que les frais occasionnés par la vente. Si cette possibilité est accordée par le juge, le bien doit être rendu dans l’état dans lequel il a été acheté. Le juge peut estimer que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction et décide une simple action en diminution du prix.
En cas de clause de non garantie des vices cachés
Certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés, selon laquelle l'acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure. Dans ce cas :
- Si le vendeur n’était pas un professionnel, cette clause est légale et le seul recours alors est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur).
- À l’inverse, si le vendeur était un professionnel, le versement de dommages et intérêts est systématiquement accordé.